숙박시설 용지 확대에 따른 업체의 특혜 의혹과 제주 중산간 지역의 경관보호 문제와 맞물려 고도완화 적법성에 대해 제주도와 도의회 간 공방이 치열하게 전개되고 있다.   

▲대규모 숙박단지 변질 우려

서귀포시는 지난 9월 17일자로 ‘제주헬스케어타운 조성 개발사업 변경 승인’ 사항을 고시했다.

고시사항에 따르면 녹지그룹이 추진하는 콘도미니엄·호텔·힐링타운 등 숙박시설은 당초 35만5951㎡에서 41만554㎡로 약 15%(5만4603㎡) 증가했다.

반면에 도로·주차장 등 공공편익시설은 30만11㎡에서 29만814㎡로, 힐링가든·명상원 등 휴양·문화시설은 8만6048㎡에서 5만7713㎡로, 상가시설은 6만3340㎡에서 4만5584㎡로 각각 감소했다.

숙박시설 용지 확충으로 녹지그룹은 자국의 제주 관광객을 보다 많이 수용해 수익성을 높일 수 있을 것으로 전망된다. 개발사업에 있어 숙박시설 용지를 늘리면 대체로 투자대비 위험성이 줄고 수익성은 좋아진다.

더욱이 이번 개발사업 변경 승인과정에서 신설된 힐링스파이럴 호텔(2만6268㎡)과 상가시설인 ‘웰니스 몰8’(9988㎡)의 건축물 높이는 당초 15m에서 20m로 상향 조정이 추진되고 있다.

서귀포시가 제주도도시계획위원회의 고도완화 결정을 승인하면 녹지그룹의 사업 환경은 더욱 좋아질 것으로 전망된다. 이 때문에 일각에서는 특혜 의혹을 제기하고 있다.

제주환경운동연합은 최근 성명에서 “제주도와 JDC가 사업자의 편의를 봐주는 행정을 하고 있다”고 비판했다. 

이로 인해 더 큰 문제는 의료시설이 계획대로 추진되지 않을 경우  헬스케어타운은 사업 취지와 달리 대규모 숙박단지로 변질될 수 있다는 점이다.

제주국제자유도시개발센터(JDC) 관계자는 이와 관련해 “녹지그룹과 재협상을 통해 당초 3단계 개발계획에 포함됐던 의료관련 R&D센터 및 안티에이징센터의 건립을 2단계 개발계획에 포함시켰다”며 “건강검진센터 개발을 위해 최근 녹지그룹과 국내 의료사업자 간 공동협력 MOU가 체결돼 헬스케어타운 내 의료시설 추진도 탄력을 받을 것으로 기대된다”고 말했다.

▲고도완화 적법성 논란

그러나 헬스케어타운 일부 숙박·상가시설에 대한 고도완화 실현 여부는 불투명하다. 고도완화의 적법성과 경관심의 대상 여부에 대한 이견이 있어 이 부분에 대한 정확한 법률해석이 필요해 보인다.

일각에서는 헬스케어타운 내 숙박시설 등의 고도완화는 제주국제자유도시종합계획의 관련 규정을 위반한 것이고, 고도완화 심의과정에서 경관심의를 이행하지 않은 것도 절차위반이라는 지적을 제기하고 있다. 

지난 24일 제주도의회 환경도시위원회의 제주도 도시디자인본부에 대한 행정사무감사에서 신관홍 의원은 “제주국제자유도시종합계획은 도내에서 이뤄지는 다른 법령에 의한 개발계획보다 우선 된다”며 “현재 논란이 되고 있는 헬스케어타운 부지 건축고도는 유원지 조성계획에서 15m로 결정됐기 때문에 도시계획시설 변경을 통해 고도를 완화하는 것은 제2차 국제자유도시종합계획에 정면으로 위배된다”고 주장했다.

양희영 제주도 도시계획과장은 이에 대해 “헬스케어타운은 지난 2009년 12월 관광단지로 변경이 됐고, 관광단지의 경우 건축고도가 최고 20m까지 가능하기 때문에 문제가 없다”고 답변했다.

김도웅 의원은 “도시계획시설 사업부지 및 지구단위계획 구역 내에서의 모든 축조행위 및 토지형질변경 행위에 대해서는 경관심의를 받도록 되어 있다”며 헬스케어타운 내 숙박·상가시설 고도완화 과정에서 경관심의를 하지 않은 것을 지적했다.

박노섭 도시디자인단장은 이에 대해 “최초 도시계획을 수립할 때만 경관심의를 실시하도록 되어 있는 지침에 따라 심의대상이 아니다”라고 밝혔다.
그러나 고도완화를 추진 중인 호텔과 상가는 이전 계획에는 없는 건축물이기 때문에 새롭게 경관심의를 받아야 한다는 지적도 있다.

-헬스케어타운 조성사업 추진 과정의 문제는.
 
숙박시설 확충은 일자리 창출로 연결될 수 있기 때문에 약간의 변경은 가능하다고 본다. 문제는 숙박시설만 짓고 있고 헬스케어타운의 기본적 기능으로 얘기됐던 연구소나 병원 시설은 진척이 안 되고 있는 점이다. 의료시설 등에 대한 적극적인 투자 유치와 함께 의료시설 및 숙박시설 동시 추진 등 투자의 우선순위 조정도 필요하다.

JDC가 헬스케어타운 사업에 대해서 도민들과 의논하고 소통하면서 일을 추진하고 주민들의 의혹을 불식시킬 책임이 있는데 그렇게 진행되지 않고 있어 답답하다.

JDC과 사업자가 의지를 갖고 지역민들의 요구사항에 대해 적극적으로 대화하는 전향적인 자세를 보여야 한다. 

-헬스케어타운 고도완화에 대한 입장은

헬스케어타운은 2008년도에 조성계획이 수립됐기 때문에 제2차 국제자유도시종합계획에 규정된 ‘이미 절차가 진행 중인 사업’에 해당되지 않아 최상위 계획인 종합계획을 위반하는 것이다.

-종합계획의 경관관련 규정에 대한 해석이 분분한데.

1·2차 종합계획의 전반적인 경관에 대한 사항은 중산간지역 및 관광개발지역의 경관을 보호해야 된다는 것을 기본적 전제로 해 수립됐다.

종합계획 경관조항은 경관계획을 수립해서 경관을 관리하고, 경관관리계획이 수립되지 않았을 시 현재 진행 중인 것에 대해서만 경관을 완화하도록 하고 있다. 종합계획은 중산간과 관광개발과 관련해 경관관리계획을 수립해 시행하도록 하고 있지만 제주도가 현재까지도 이를 이행하지 않고 단서 조항을 확대 해석해 고도변경을 추진하고 있는 것은 잘못이다.

연동 그린시티 조성사업도 제2차 종합계획의 건축물고도기준 예외기준을 근거로 고도를 30m에서 55m로 변경하려다 특혜 시비로 결국 포기했다.
관련조항으로 볼 때 경관계획을 수립하거나 종합계획을 경하지 않고는 고도완화를 할 수 없다.

-고도완화 결정이 진행된다면.

건축물의 고도문제는 중요한 문제다. 특히 도시 경관에서는 중요한 요소다. 도시경관을 이유로 헬스케어타운 부지 위쪽에 제2관광단지는 사실상 사업을 포기했다. 경관을 중요시한다는 제주도가 헬스케어타운 고도를 33%나 완화하며 지역주민의 의견을 듣지 않는 것을 이해할 수 없다. 도시경관이 건축물에 의해 망가지면 그 건축물이 사라질 때까지 상처로 남는다. 그래서 건축물의 고도는 보다 엄격히 다루어져야 한다. 고도완화 가능 여부에 대해 법률적으로 다시 한 번 검토해야 한다.