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오피니언 지역주택조합 ‘양날의 劍’ 가입 신중해야
데스크 승인 2019년 02월 12일 (화) 제주매일 | news@jejumaeil.net

 지역주택조합은 일반 분양아파트와는 달리 지역 내 무주택자들이 조합을 구성해 토지 매입과 주택건설, 분양까지 스스로 해결하는 제도다. 그러나 지역주택조합은 양쪽에 날이 있는 칼을 지닌, 이른바 ‘양날의 검(劍)’에 비유된다. 그만큼 장·단점이 명확히 나뉜다는 것이다.

 먼저 긍정적인 측면을 보면 조합원들이 사업주체가 됨으로써 프레젝트 파이낸싱(PF) 등의 금융비용이 들지 않는다. 시행사의 이윤확보에 따른 분양가 상승요인도 없기에 저렴한 가격에 주택을 확보할 수 있는 장점이 있다.

 반면 단점도 엄연히 존재한다. 토지 매입이나 건축, 분양 등에 실패할 경우 해당 기간동안 투자된 금액은 고스란히 조합원의 손해로 돌아간다. 전문가의 도움 없이 자체적으로 사업을 진행해야 하는 것도 단점에 속한다.

 일례로 김해의 모 지역주택조합은 3300가구 건설을 목표로 사업을 추진했으나, 업무대행사 대표가 280여억원을 배임한 혐의로 전격 구속돼 버렸다. 해당 조합은 지난 2015년 2월 첫 삽을 떴지만 수차례 내홍을 겪으면서 아직 착공조차 하지 못했다. 이로 인해 조합원들은 사업 장기화에 따른 고통과 미래에 대한 불안감 때문에 떨고 있는 것으로 알려졌다.

 지역주택조합은 장·단점이 극명하기에 리스크를 잘 파악한 후 가입여부를 결정해야 한다. 우선 토지 확보 여부다. 일반적으로 주택건설은 사업예정부지의 100%를 확보하고 사업계획승인을 받은 뒤 착공하는 게 원칙이다. 예정부지의 95% 확보 시 매도청구소송을 통해 잔여 사업부지를 확보할 수도 있다.

 조합원 모집률 또한 중요한 요소다. 조합원 모집률이 낮을 경우 자금 부족으로 사업이 장기화될 가능성이 농후하다. 이와 함께 인·허가 여부도 확인해야 한다. 지역주택조합이 상당 부분 추진된 후 공동주택 건립이 불가능한 지역임이 밝혀져 사업이 무산되는 사례도 종종 발생하기 때문이다.

 현재 제주도내에는 모두 7개의 지역주택조합이 있다. 이 가운데 조합설립 인가가 완료된 조합은 3곳으로 확인됐다. 본지 취재결과 이들 조합의 토지계약률은 평균 99% 이상이었고, 조합원 모집률 또한 83.8%로 비교적 양호한 것으로 나타났다.

 그런데도 제주도는 지난 11일 ‘지역주택조합 꼼꼼하게 따져보고 가입하세요’라는 리후렛을 제작해 배포하고 도민들의 각별한 주의를 당부했다. ‘자라 보고 놀란 가슴 솥뚜껑 보고도 놀란다’고, 육지부의 실패 사례를 보면서 똑같은 피해가 발생하지 않도록 경각심을 주려는 고육책이 아닐 수 없다.


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