효율적 개발·환경보전 동시 추구
제주의 자산 ‘땅’의 가치 제고 기여

제주의 가장 대표적인 자산은 무엇일까? 필자는 바로 땅이라고 말하고 싶다. 제주의 땅은 대부분 화산분출물로서 육지와는 매우 차별화되고 특이하며, 경관측면에서 우월하다. 땅 위에 자연환경이 형성되고, 그 위에 사람들이 살면서 생활양식·건조물·음식·축제 등의 각종 문화와 예술을 만들어 다른 지역과 차별화, 특성화되어 발전되면서 서로 구분되어 진다.

특히 제주는 육지와는 서로 다른 땅을 토대로 한 독특한 자연경관과 문화가 분포하고 있다. 이것이 제주가 가지는 가장 큰 매력이며, 대표적인 관광자원이다. 따라서 제주의 땅을 보전하고자 하는 노력은 지역잠재력을 지속적으로 확보해 나가는 것으로 큰 의미가 있다.

최근 제주는 지속적인 인구 유입과 관광객 방문으로 많은 지역에서 주택·관광지 등의 개발압력에 직면해 있고, 실제 많은 개발사업이 진행 중에 있다. 각종 개발사업은 필연적으로 토지(땅)의 잠식과 자연환경의 훼손을 수반하게 된다. 많은 사람들이 계속되는 개발로 인해 제주의 땅이 훼손되는 것을 우려하고 있지만, 반대에서는 계속적인 개발을 진행하고자 한다.

그렇다면 효율적 이용을 통해 토지 낭비를 예방하고, 환경을 보전할 수 있는 방법은 없을까? 아마도 기존 지구단위계획제도의 충분하고 적극적인 활용을 통한 방안이 우선 고려돼야 한다고 본다. 그 과정에서 제주지역의 특성을 충분히 반영할 수 있도록 제도의 개선과 운영이 필요할 것이다.

지구단위계획은 국토계획법 상 제도로서 토지이용 합리화, 기능 증진, 경관·미관 개선, 양호한 환경 확보, 체계적·계획적 개발을 위하여 각종 제한을 완화할 수 있으며, 평면적 토지이용과 입체적 시설계획을 동시에 마련할 수 있다. 또한 난개발을 방지하기 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발·관리하기 위한 것으로 주요 개발사업에서 많이 활용되고 있다.

대부분의 택지개발, 산업단지 및 관광단지 조성, 복합개발 등이 이 제도를 통해 추진되고 있다. 그리고 지역별로 별도 지침을 수립·운영할 수 있어 지역특성을 반영하는 것이 가능, 많은 지자체에서 그렇게 운영하고 있다. 하지만 제주지역은 아직 별도지침이 없어 이를 마련하기 위한 일련의 과정이 진행 중이다.

제주형 지구단위계획제도는 제주지역의 자연환경 및 경관 보전, 토지절약에 기본방향을 두면서 개발토지의 효율적 이용과 가치 증진, 체계적·계획적 개발과 관리를 위한 구체화된 접근전략을 마련하게 될 것이다. 지구단위계획수립을 위한 주요항목을 필수·추가·권고 항목으로 구분된다. 필수 및 추가 항목은 사업추진 시 기본적으로 고려돼야 할 사항으로 주로 토지이용, 기반시설, 환경·경관 등이며, 권고항목은 인센티브 부여를 위한 것으로 규제와 유도 수단이 동시에 수반되는 형태로 마련되어져야 한다.

항목(기준)은 충분한 논리적 근거를 바탕으로 제시되고, 그 과정에서는 많은 전문가의 의견을 반영하여 이뤄지게 된다. 그리고 지구단위계획 대상사업은 주요항목별 체계적 관리를 위한 계획시스템을 구축하여 효율적으로 운영해 나가게 될 것이다.

새로운 제도가 생기면 우선 규제로만 인식되어지는 것이 일반적이지만, 제주형 지구단위계획제도는 사업추진을 위해 충분히 검토돼야 한다. 자연환경보전 등을 위해 꼭 필요한 사항은 기본적으로 규제하지만, 사업자가 공공기여 등의 공공성 확보와 계획의 창의성을 충분히 발휘할 수 있도록 각종 인센티브 방안을 동시에 마련, 자발적인 사업 참여를 이끌어 낼 수 있는 유연한 접근방식으로 운영돼야 한다.

제주형 지구단위계획제도가 개별적인 점적 개발 수요를 집단화, 토지낭비를 줄이고, 체계적·계획적 개발을 유도하고 지속적인 관리로 난개발 방지 등의 효과를 발휘할 수 있을 것이다. 이를 통해 제주 ‘땅’의 가치를 더욱 더 높여나가는데 충분한 역할을 해 나갈 것으로 기대한다.